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지역주택조합의 장단점은? 조합장ㆍ사업장따라 극과극

                                  지역주택조합의 장단점

    조합원가입에 관심이나 계획하신다면 숙지하십시오! 

심지여 대부분 중개업소들이 정확하게 알고 있지 않으며, 해당조합은 좋은 점만 홍보

하기때문에 스스로 판단선택해야 합니다.


관련기사; 매경 2008. 3. 12 다시 살아나는 지역조합아파트

               매경 2009. 7. 16 지역주택조합사업 곳곳서 '삐꺼덕'

               한경 2015. 4. 3 "뭉치면 싸진다" 조합주택 다시.....

               매경 2015. 7. 4 봇물 터진 지역조합, 땅 확보 전엔 안심 못해

               한경 2015. 10. 31 지역주택조합 아파트 열풍

               매경 2015. 11. 12 지역조합 피해막는 주택법 개정발의

 

1. 취지 및 장점

  지역 (직장) 주택조합은 공공의 손길이 미치지 못한 지역의 민간건설을 통해 무주택 서민이나

소형주택 소유자에게 내집마련의 기회를 주기위한 제도다.

일반적으로 말하는 주택조합이라 함은 직장주택조합은 드물고, 주로 지역주택조합이 대부분을

차지한다.

  재개발, 재건축 사업의 조합원이 되려면 해당지역의 토지 및 건물을 소유하여야 하지만, 지역

주택조합은 주택이나 토지를 소유하지 않더라도 해당지역 일정기간 거주(2008.9.1부터 1년이

무주택자)했으면누구나 조합원이 될 수 있으며 동.호수 추첨에서 우선 선택할 수 있다.


2015년 4월 현재 자격의 변경된 정보는?

1)주택조합설립일인가 신청일로부터 아파트입주가능일까지 주택을 소유하지 아니하거나  전용면적

85평방미터이하의 주택1주택를 보유한 만 20세 이상 세대주인 자.

(조합원이 되고자 하는 자의 배우자가 동일한 주민등록표상에 등재되어 있지 아니한 경우 그 배우자와

그 세대원을 포함한다.)

2)주택사업지가 서울일 경우, 조합설립인가 신청일 현재 서울특별시, 경게에 해당하는 인근의 경기도,

인천광역시에 6개월 이상 거주하여 온 자.

 


  일정한 요건을 갖춘 지역주민이나 동일직장 근로자가 주택조합을 구성해 공동으로 주택

신축할 땅을 매입하여 건설사와 시공계약을 맺어 주택을 건립하는 사업방식이다.

 자신이 소유한 주택을 허물고 새 집을 짓는 재건축.재개발 조합과 구별된다.

 

2. 사업방식에 따른 관련법은?

  지역주택조합은 주택법으로, 재개발, 재건축은 도시주거환경정비법 (약칭 : 도정법) 으로 적

한다. 조합원분의 신축규모는 전용85㎡이하 국민주택만 지어야 한다.


2014. 6월부터 전체아파트의 25%까지 중대형 주택(전용 85평방미터 초과) 공급도 가능해졌다.

 

 3. 유리한 점(장점)

  주민들이 사업주체이기때문에 사업진행이 상대적으로 빠르며, 본인이 원하는 지역에 청약통장

없이 집마련이 가능하고 재건축방식에서 받는 임대주택의무비율등의 규제를 피할 수 있다.

건립가구수 만큼 조합원을 100%모집하거나 일반분양가구수를 20가구 미만으로 줄이면 분양

승인이 필요없이 분양가 상한제 적용이 안된다.

 

4. 최대장점은 저렴한 분양가

  별도의 시행사없이 조합원들이 사업주체(시행사)가 돼 땅을 구입해 짓기때문에, 지역에 따라

다르지만 일반분양가보다 10~20% 싸다.

토지 매입비와 건축비를 자체충당하기 때문에 시행사에 따로 들어갈 중간이윤과 대출비용을 줄임

으로써 분양가 인하가 가능하다.

단, 전 현직의 조합장이 높은 청렴성과 자질로 임무완수 + 사업계획대로 진행할 경우이다.

 

5. 예상되는 문제점을 대비할 것

  어떠한 사업방식이든 일장일단의 양면성이 있으므로 예상되는 문제점을 미리 파악하여 대비하면 이익의 극대화, 피해의 최소화할 수 있다.

  사업진행과정에서 생기는 각종문제와 위험 조합원 개개인이 떠안아야 하기때문에 조합가입

전 점검이 중요하다.

 

(1) 지역주택조합 사업의 핵심은 토지확보!!! 사업용지의 95%이상을 매입해야 사업승인이

가능하기 때문에 알박기처리에 취약하여 업추진이 더디며, 조합원모집을 완료했어도 심하면

사업자체가 불가능할 수 있다.(결과는 사업무산)

대상사업지의 진척이 어느정도 돼가는지, 분위기는 어떤지 반드시 현장답사하도록~~

 

(2) 비용 및 부담금이 커질수 있는 원인들

 (가) 토지를 따로 확보

  재개발/재건축 사업에선 기존 소유자들이 살고 있어서 토지권을 따로 확보할 요가 없지만,

지역주택조합은 토지를 확보하여야 하기 때문에 이자비용과 부대비용이 많이 요될 수 있다.

지주가 동의를 했다해도 토지매입단계에서 기존 소유주들이 더 높은 가격을 요구하기도 한다.

 토지매입과정에서 문제로 인해 서울에서만 조합설립 후 10년(2015년 현재)이 넘게 사업이 지연

되는 곳이 8곳에 달한다.


(나) 분양가 책정에서 조합과 시공시간 알력(갈등) 

  분양가를 낮춰 빨리 미분양을 해결하고 공대금을 받자는 시공사와, 높은 분양가를 유지해 추가

부담금을 낮추려는 조합사이와 갈등이 생길 수 있다.


(다) 공사비 납부지연과 금융비 부담

  공사비를 제대로 받지 못하면 공사가 지연되고 지연될시공사와 조합측의 금융부담이 증가

한다.


(라) 조합원 모집기간 장기화될 경우

  기간이 얼마나 걸려서 마감될지 예측이 쉽지 않아서 부담금이 증가한다.

일부조합은 지구단위계획초안이 잡히기도 전에 조합원을 모집해 큰 문제가 되기도 한다.

 

(3) 감정평가 과정이 없음

  손 바뀜 (매매) 이 되면서 땅값이 급등하면 손해를 보지 않으려는 조합원들은 거래가격을 분양가

에 반영하려 한다.

 

(4) 관리처분계획 절차가 없음

  어느시기에 어느부분에 돈이 입출되는 지를 감시가 곤란하다.


(5) 사업이 장기화하면 낭패

사업안전성을 높이기 위해 지역주택조합도 전문화하고 있다.

조합원모집등의 초기업무는 대행업체가 맡고 조합원들이 낸 자금을 믿을 만한 신탁사 맡겨

관리하며 투명성을 확보해야 한다.

수주한 건설사들도 사업이 원할히 진행되도록 자금보증을 해줘야 한다

 

(6) 조합장(추진위원장)의 청렴성과 자질에 따라 확연한 사업성패

사명의식으로 임무수행을 잘 하면 재건축방식보다 이득이 훨씬 높지만, 사업자금을 개인쌈지

으로 챙겨 부정비리에 빠질 땐 조합원(가입조합원포함)들만 관련 모든 재산을 빼았기고 쫓겨

나게 되므로 '모 아니면 도' 가 된다.

이런 상태의 지역들이 서울에도 많은 데, 단독주택 대지35평소유 경우 추가부담이 없어야 함에도

조합측이 갑자기 1억~2억요구하기도 한다.


(7) 청약한 조합원도 책임져야

  일반분양은 시행사와 시공사가 공사지연 등에 대한 책임을 지지만, 지역주택조합은 청약자가

조합원이 돼 함께 책임을 져야 한다.

 

6. 매입시기를 언제로 할까?

  위와 같은 문제가 없이 사업승인단계인지 먼저 파악하며 조합가입 시 공신력 있는 부동산신탁

회사가 사업자금을 관리하는지, 추가 부담금이 생길 요인이 없는지 따져봐야 한다.

  일반분양 아파트는 분양승인을 받은 뒤 모델하우스를 짓고 입주자를 모집할 수 있지만, 지역주택

조합은 이런 절차없이 조합원을 모집한다.

조합원수가 사업계획 가구수의 절반이 돼야 조합설립인가를 받을 수 있으며 인가 전까지는 법적

제재나 보호근거가 없다. 피해예방을 위해서는 조합비 및 업무추진비 반환조건과 추진일정을 확인

해야 한다.


                        *주택조합아파트 중점점검사항들은?*

  조합원이 얼마나 확보됐는지?  토지매입이 제대로 진행되는지?   지역조합(장) 비리는?

  추가 부담금  발생여부는?        시공사 재정건정성은?                자금관리 안정성은?  


7. 시급한 법개정

 (1) 국토교통부는 조합원모집을  최소한 지구단위계획 수립후에 하도록 법령에 명시하고 벌칙

      규정을 정해야한다.

 (2) 조합설립이전의 사업초기부터 지자체로부터 회계감사를 받도록

 (3) 조합원모집 승인을 받은 뒤 조합원을 모을 수 있도록

 (4) 사업투명성 제고를 위해 조합원모집을 지자체 인터넷 홈페이지를 통해 공개적으로 진행

 (5)  업무대행사의 기능과 업무범위 등을 구체화해 권리와 책임을 명확하게 

 (6) 토지매입에서 많은 시간과 비용이 커지므로 95%이상의 소유권확보를 하향화(완화)

 (7) 토지확보 비율 공개의무 (토지매매계약서와 토지사용 승낙서)


                                                  ***사  업  절  차***


토지면적 3분의 2이상 소유자 동의)--->  주택조합규약작성---> 조합원모집(전체공급예정가구수

의 50%이상) 및 홍보---> 건축심의접수---> 조합창립총회---> 조합설립  및 인가(구역 내 면적

기준 80%이상 소유자 토지사용 승낙서 확보, 전체공급예정가구수 50%이상 조합원 모집조건)--->

사업계획승인(건축. 교통 등 각종 심의완료, 구역 내 대지 95%이상의 소유권확보할 것. 지구단위

계획 사전자문일로부터 3년 내 또는 조합설립인가 득한 날부터 2년이내 신청하지 않으면 자동

해제됨)---> 착공---> 사용검사 및 입주---> 청산 및 조합해산

 

8. 관할청의 수수방관과 사업장에 대한 대책 미흡

  재개발, 재건축과 달리 지역조합은 분양가와 추가부담금을 확정하기 어려워 분양자 피해

려 되지만 구청과 시에서는 민간사업이라며 관심밖이다.

처벌규정이 없는 상황에서 수사권도 없는 지자체가 관련내용을 단속하기에는 현실적으로

힘들다.


9. 공급량 통계

  2000년 전국 82개 조합이 21000가구를 공급했으나 2008년 17개조합이 6000가구 공급으로 대폭

감소됐다. 재개발, 재건축 사업지의 진행완료하면 시에서 정기적으로 집계하지만 주택조합사

은 통계조차 없다고 한다.

 

 (1) 연도별 인가된 지역주택조합현황

   2008: 18개                                           2010: 7                                           2014: 29


 (2) 연도별 지역주택조합 아파트분양 물량

   2010: 1,635가구                                  2012: 7,956                                    2015: 27,601(예정)


 (3) 지역별 지역주택조합 추진 가구수 현황

     2015년 9월기준.  전국 126곳 96,084가구.       ( )안은 조합수 + 설립 추진위 수

   수도권: 19,305 (22)                       충청권: 21,069 (27)                  영남권: 45,756 (60)

   호남권: 8,375 (14)                          기타: 1,579 (3)


10. 지역주택조합 주택법 개정발의

     2015. 11. 11 김희국의원(새누리당)

 (1) 이유: 가입자격이 완화된 후 조합설립이 급증하면서 각종피해(실수요자보다는 무허가단체,

   투기세력의 '떴다방'으로 악용되는 사례가 빈번)가 발생하기 때문에 부작용을 줄이는 법안개정

 (2) 발의내용

   가) 조합원 모집은 반드시 공개적으로 하며 모집에 앞서 관련 행정청으로부터 승인을 받도록

   나) 조합원에게 조합임원과 사업관련 자료에 관한 정보공개 청구권을 부여해 투명성을 높이도록 


11. 2015. 12. 4 국토부는 무자격 지역주택조합난립을 방지하기 위한 주택법개정안 통과.

  업무대행자격은 공동사업주체인 시공자나 주택건설 등록사업자, 정비사업 전문관리자 등으로

  한정